郑州写字楼市场发展现状及硬件分析

来源:中原选址网 编辑:xuanzhi 时间:2013-09-29 08:33

写字楼就是专业商业办公用楼的别称,即办公用房,指机关、企业、事业单位行政管理人员,业务技术人员等办公的业务用房。严格地讲,写字楼是不能用于住人的。而现代写字楼正向综合化、一体化方向发展,是指拥有一定规模的面积,具有良好的建筑和现代化的设施,以及优质的物业管理服务,能够满足现代社会办公的各种需要的楼字。

  写字楼就是专业商业办公用楼的别称,即办公用房,指机关、企业、事业单位行政管理人员,业务技术人员等办公的业务用房。严格地讲,写字楼是不能用于住人的。而现代写字楼正向综合化、一体化方向发展,是指拥有一定规模的面积,具有良好的建筑和现代化的设施,以及优质的物业管理服务,能够满足现代社会办公的各种需要的楼字。

  写字楼按照功能划分:

  1、写字楼:基本上只有办公一种功能,部分底局或裙楼商业,没有其他功能。

  2、商住写字楼:M盲既能提供办公,同时又能提供居住的写字楼,较纯写字楼工程复杂度高,需要提前预留较多上下水管线,加设隔墙,结构成本投入较多。

  3、综合性写字楼:是指以办公为主,同时又具备多种,如:公寓、商场、展厅、餐厅、酒店等多种功能,一般分层设计。

  写字楼按照按档次划分:

  目前我国还没有对写字楼进行全国统一标准,业内一般对于写字楼档次的划分,根据区位、交通状况、装修标准、设备及办公空间情况、配套设施、客户情况、物业公司等因素

  综合评定为:

  1、甲级写字楼

  2、乙级写字楼

  目前,郑州写字楼市场的重心在郑东新区。该区域高铁区、中央政经区、CBD等写字楼热点区域项目众多、体量庞大、配置水平高,占据整体市场7成以上的市场份额。除郑东新区以外,传统的写字楼集中区,沿未来路、农业路、经三路、紫荆山路、东风路、北环路等主干道仍持续有写字楼项目供应,但项目分布较为分散。档次水平参差不齐,整体配置水平远高于郑东新区。其他区域随着区域升级、大型城中村改造项目的开发,大型综合体项目后期均配有一定体量的写字楼产品。在地铁经过的主干道沿线也涌现出一批写字楼项目。

  写字楼规模分析

  从规模上看,单个项目的写字楼体量以10万平米以下为主,少数高铁站附近大型商务综合体项目如绿地中央广场、绿地之窗、等达到20万平米以上。上高铁站前办公物业的总体量超过200万平米,区域未来潜在的写字楼供应量巨大,竞争极为激烈。

  从楼体高度看,根据项目用地限制、资源禀赋和项目定位的不同,从最低10层、40米高到最高的约70层、300米的高度。从楼层划分看,多数项目地下两层或三层为车库。个别项目负一为商业;地上有2层到5层不等的商业裙房,经营商务配套或大型综合商业;主楼为写字楼或写字楼与酒店的组合。通常写字楼处于较低楼层、酒店处于较高楼层;超高层项目的写字楼区域多进行低区、离区的划分,低区划分面积相对较小、高区面积相对较大。

  写字楼设计风格

  随着写字楼项目供应的增多、竞争的加剧,许多项目通过整体规划、高度、立面造型的标新立异来突出产品特色,增力项目卖点、塑造地标形象,主要表现有立面风格的多样化高度的多样化特殊造型、平面布局的特色等。

  市场上高端写字楼的立面材质主要有LOW-E玻璃、石材或者以这两者为主结合部分其他材质,其中以LOW-E玻璃为主要外立面材料的现代风格建筑所占比例最高。其他立面材料还有铝扣板、铜板、陶板、面砖、真石漆等,但整体档次、市场认知和视觉效果远不如LOW-E玻璃和石材立面,不利于项目形象的提升。

  郑州中工房地产营销策划有限公司(简称“中工房地产”)根据调查发现,郑州现存写字楼标准层造型主要有正方形、长方形、圆形、椭圆形、L形、工字形、Z字形等,其中正方形和长方形仍是采用最为普遍的平面造型。正方形及近正方形的长方形平面结构由于具有利于平面户型划分、平层动线合理、节约成本(减少立面材料使用量、降低立面施工难度)、立面简洁大方等多方面的优点,而广为高端写字楼项目所采用。例如苏荷中心呈花瓣形,方圆国际广场呈六边形,东方国际广场呈椭圆形,绿地之窗呈正方形,千玺广场呈圆形等。

  市场上高端写字楼的标准层层高普遍在3.6米及以上,中端写字楼层高在3.2-3.5米区间,层高在3.2米以下的为低端商住楼、SOHO等,从标准层面积看,1400-2000平米为市场主流,中高端写字楼单层划分的间数多在8-12间,少数单层面积较大的项目单层达到15-18间,套均面积150-200平米的标准层划分在高端项目中最为常见。

  写字楼使用的电梯

  目前,本地写字楼使用较多的电梯品牌为以国际知名的三菱、奥的斯、蒂森、通力、日立、东芝等品牌为主。不同的是所选用品牌的产地,从电梯运载效率来看,高配置水平平均每部(不分容梯、货梯、消防梯)电梯服务的办公面积在4000平米及以下,中等水平的在5000-6000平米一部电梯。每部电梯服务面积超过6000平米属于相对数量配比较低的。置的电梯规格多数是18人、1350KG乃至更大的写字楼电梯,该类电梯宽度多在2米、速度为2.5m/s及以上。

  写字楼必备的空调

  目前市场上中央空调、新风系统是中高端写字楼项目的必备配置,新建写字楼项目较多的采用了VRV多联机中央空调系统,该系统无需机房(节约面积),可实现分户计量、分户控制,灵活性强,按需使用、按量交费也便利了后期的物业管理和收费,得到了更多项目的青睐。

  停车位

  通过以上车位配比数据,反映出郑州市场新建写字楼项目对车位配比重视度高,新建高端写字楼项目车位配比不断超越早期项目。

  租金

  郑州写字楼租金涨幅相对平稳,写字楼租金涨幅和城市发展及企业理念有关,目前郑州市一些写字楼在交付后一般都会空置一段时间,所以租金保持在常规水平。

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