专家建议河南推进农村土地确权

来源:大河报 编辑:xuanzhi 时间:2013-11-21 11:36

继30多年前安徽小岗村的土地改革后,中国又一次来到了土地改革的路口。现实中,农民掌握着大量土地资源,比如宅基地、责任田等,却无法变现;土地被征用却无法得到与城市土地相同的补偿……未来,这些都有望改变。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称决定)指出,农村集体用地与国有土地将同等入市、同权同价。改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。

专家建议河南推进农村土地确权

  继30多年前安徽小岗村的土地改革后,中国又一次来到了土地改革的路口。现实中,农民掌握着大量土地资源,比如宅基地、责任田等,却无法变现;土地被征用却无法得到与城市土地相同的补偿……未来,这些都有望改变。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称决定)指出,农村集体用地与国有土地将同等入市、同权同价。改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。

  决定摘要

  建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围,减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

  赋予农民更多财产权利。保障农民集体经济组织成员权利,积极发展农民股份合作,赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场,推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。

  期待 农房、农地未来能抵押贷款

  居住在农村,贷个款真是难啊!在往银行跑了不知多少趟之后,昨日,家住周口鹿邑唐集乡的刘保林得出这样一个结论。

  刘保林与同乡人合伙干建筑,需要20万元左右的启动资金,但通过个人名义担保,他只凑了6万元,还差得多。“手中掌握大量的土地资源,却只能产出很小的效益,甚至有时还倒贴钱。”走南闯北的刘保林觉得,这实在无法理解。

  目前,他的家庭经营性收入近九成来源是打工获得,种地收益少得可怜。每亩地在风调雨顺的情况下,夏秋两季最多也就收入六七百元,家里总共四亩地,加起来也就是3000元左右。然而,他打工一年至少能挣三四万元,与种地收入相差10倍。

  这两年由于城市资本市场和房地产市场的发展,城市居民开始享受较多的财产性收入,而对于刘保林,家庭财产性收入几乎为零。

  如何让土地里刨食的农民,能凭借土地获得较多的收益?刘保林们的这种困惑何时解决?决定指明了方向,给出了答案。

  决定指出,未来,将赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。

  简单地理解,林权、土地承包经营权和宅基地使用权这“三权”将可以进行抵押融资。对于农民来说,“三权”是为数不多能够抵押的资产。

  困难

  “三权”抵押融资面临法律障碍


  由于各种限制,农民的承包地、宅基地不能作为资本流动,很难带来财产性收入。但现实情况却是农村集体建设用地隐形市场活跃,违法用地屡禁不止。

  事实上,“三权”抵押先行先试已经展开。2008年的十七届三中全会通过决定,展开农村土地确权、登记、颁证工作,农村土地承包经营权和宅基地使用权流转市场也随之建立。会议决定允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营。

  不过在现行法律中,“三权”抵押融资是存在障碍的。《土地管理法》规定,宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有,农民只是享用宅基地使用权,而不具备处置的权利。

  《担保法》中规定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。包括《土地承包法》、《物权法》也规定,除通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的农村土地可以抵押外,通过家庭承包取得的土地承包经营权是不允许抵押的。

  对农民来说,林权、土地承包经营权和宅基地使用权是为数不多能够抵押的资产

  林权

  宅基地使用权

  土地承包经营权

  行动

  我省农村土地确权开始推进

  土地确权,是集体土地租赁、抵押的先决条件。据省国土资源厅相关部门负责人介绍,截至目前,我省农村集体土地所有权登记发证工作,已经基本完成,正在进一步完善成果。

  而从今年9月份开始,我省的农村宅基地和农村建设用地的土地确权也已经开始推进,目前,有部分县已经开始启动。截至今年年底,全省要完成30%左右的土地确权工作。

  确权有很多事情要做,首先要明确土地是谁的,还有土地占有权、经营权以及处置权等。地方一名国土资源部门人士指出,未来,农民与集体的产权关系的厘定,将会带来一系列更深刻的土地产权制度的变革。

  决定中提到“建立城乡统一的建设用地市场”,就是指不要搞成“二元结构”——农村土地征用时给农民的补偿,与城市的土地在征用时给的补偿往往是不一样的。

  “农村集体建设用地入市,是十八届三中全会决定的重要方面。”河南大学经济学院院长、教授耿明斋告诉大河报记者。

  他认为,目前农村和城市建设用地是分割的,农村不能自由买卖,要统一城乡用地市场,使市场在土地资源中起决定性作用,意味着要建立一个完整的市场体系。这样,未来城市居民也可以直接到农村买田置房,而不用只能从开发商或者政府手中购房。

  另外,统一市场的建立,使得城市的居民会大量拥入农村买地买房,会带动农村土地价格的升值,使得财富分配向农村地区倾斜。

  建议 结合实际,先行先试

  不要小看了宅基地、责任田的抵押贷款,这将有助于人的城镇化。省社科院副院长谷建全告诉大河报记者,以往,农民土地经营权、宅基地权益没有市场化,没有变现。而农民进城要有成本,之所以负担不起,就是财产性收入太少,农民过去权益中的集体土地经营权、宅基地权益是虚置的,没有经济意义。

  谷建全认为,宅基地抵押,前提条件是进行土地确权,要弄清楚每个农民到底支配多少亩土地,另外还需要完善土地交易市场,并制定出较为具体的市场细则。

  与全国其他省份相比,在城镇化加速发展的进程中,河南的土地制约因素更为凸显。以前,人的城镇化之所以解决不了,是因为土地承包权、宅基地使用权无法变现,农民进不了城,即使进了城也没钱。而钱从哪里来?集体土地的抵押贷款无疑是重要来源方式。

  谷建全建议,河南应该深入研究,密切关注中央的这个政策。一旦突破,将会加快我省农村经济的发展,并将加速城镇化进程。在十八届三中全会的精神下,政府部门应根据河南实际,尽快拿出改革方案,行使好中央赋予中原经济区、郑州航空港经济综合实验区先行先试的权利。