三四线城市房地产泡沫将破碎

来源:中原选址网 编辑:xuanzhi371 时间:2014-02-17 14:39

“鬼城”的出现主要是近年来三、四线城市房地产发展速度已脱离需求基本面,过于激进的土地出让速度,积累成的库存高压将使这些地区的房地产竞争更加惨烈。相比一线城市,三、四线楼市泡沫的风险需要高度关注,并有可能成为房地产企业的绞肉机。

过年回家感触颇深。在笔者家乡,内蒙古的一个城市到处在盖楼,对于一个常住人口不到30万的小城市来说,是否真正有这么强劲住房需求呢?空闲的时候,笔者到已建成4年的城市新区转转,发现基础设施非常完备的新区内居民寥寥无几,特别是在夜晚,一栋栋大楼中仅有零星几点灯光。即便人烟如此稀少,在新区中仍随处可见正在拔地而起的大楼。笔者认为,脱离实际需求的假繁荣正是造成“鬼城”频出的主要原因。

类似于这种情况的城市已非个例,曾有机构根据卫星照片整理发布了中国“鬼城”的影像,显示三、四线城市有大量空荡无人的新建城区,大量房屋空置,宛若“鬼城”。

“鬼城”的出现主要是近年来三、四线城市房地产发展速度已脱离需求基本面,过于激进的土地出让速度,积累成的库存高压将使这些地区的房地产竞争更加惨烈。相比一线城市,三、四线楼市泡沫的风险需要高度关注,并有可能成为房地产企业的绞肉机。

最著名的“鬼城”鄂尔多斯的故事相信很多人仍然清晰地记着,但这样的故事却在很多城市即将上演。江苏常州、辽宁营口、贵州贵阳、河北唐山、云南呈贡、海南三亚等都上了“黑名单”。

广东省房协日前发布的一份《广东省县域房地产发展研究报告》显示,2013年前三季度广东县域商品房销售面积同比增长29.7%,投资额和新开工面积同比分别大幅增长28.2%和46.8%,分别比全省平均水平高7.2个百分点和17.2个百分点。但部分县级城市房价与经济发展水平出现失衡,全省半数县级城市的房地产市场已明显供大于求。

著名投资家、索罗斯基金管理公司创始人乔治·索罗斯在参加博鳌亚洲论坛2013年年会时表示,中国的房地产市场存在很大问题,一些民众购入多套房产作为投资,造成大量房屋空置。现在投资中国房地产市场将承担重大风险。

虽然索罗斯并不看好中国房地产市场,但根据调查数据显示,仍有64%的中国富豪表示将房地产作为投资首选,这一比例已连续四年超过60%。

是投资大师走了眼,还是中国富豪们判断失误?或许都不是,在中国房地产市场的大泡沫没有捅破之前,风险和机遇是并存的,但是,随着这个泡沫越来越大,风险也是显而易见的。

最近,万科[简介最新动态]公司的王石在一个场合说:“三年之后,在万科建研中心出现3D打印机在建房子一点儿不奇怪。”王石的口吻相当轻松。所谓的3D打印机,完全就是一种程序化和自动化,就这么简单,尤其3D打印房子就是这样。

以前,3D打印是用来做模型,包括房屋模型。王石讲的3D打印机如何造房子,先实现标准化,将自动化完全数据化,把程序输入好就行。王石说:“3D打印对我们来讲是很简单的,没有那么神秘,它就是现在万科住宅产业化的批件生产,再往后升级版就是3D打印机,这正好和现在的互联网、移动、大数据都一致。”

印象中,王石不是一个说大话的人。作为房地产业大佬,他在谈论行业信息时也一向谨慎,所以当看到他这么乐观地谈论这项造房新技术,而且是这么近的时间窗口,他的话远比外国学者的话给人以冲击。毕竟,实验室里的东西,与能在市场上使用的东西,在实用性上还是属于不同的阶段。

按照主流的解释,与传统制造业通过模具、车铣等机械加工方式对原材料进行定型、切削以最终生产成品不同,3D打印将三维实体变为若干个二维平面,通过对材料处理并逐层叠加进行生产,大大降低了制造的复杂度。这种数字化制造模式不需要复杂的工艺,不需要庞大的机床,不需要众多的人力,以计算机三维设计模型为蓝本,通过数控成型系统,利用激光束、热熔喷嘴等方式将金属粉末、陶瓷粉末等材料进行逐层堆积黏结制造成品。

据美国学者测试称,使用3D打印工艺,建设造价和材料大幅度降低,可贵之处在于它可以听从电脑程序打印完一层自动爬上另一层,非常有次序,甚至比人工的更加准确,保证了它的稳定性;机器还会依据强大的几何计算、采用坚固的材料,来保证一定时间内房子不会有质量问题。

第一个问题是房价会不会下降。如果造价更低,材料更环保的话,部分地区特别是一二线城市房价会不会便宜些?当然,根据地皮价格因素,以及新闻报道称房地产利润的六成上缴税费等消息,造价不一定是房价因子中最重要的环节。但楼市供给不断增加之下,加上新技术的运用,房地产商间的竞争或许还是可以令购买者受惠。

第二个问题是建筑行业会不会迎来大调整。建筑工地需要大量的工人,工种也非常多,工地蓝领现在收入不菲。如果十几台3D打印机配上几十个操作工就可以完成大部分的工程,对这个国民经济支柱产业之一的从业人员而言也是一个前所未有的大洗牌。

最主要的问题,还是国内三年后真的能见到3D打印机建成的房子吗?真有那么一天,A股市场的相关概念股恐怕要此起彼伏好一段时间了。