返乡置业南北有别:水秀霾轻楼市火 调整期也是窗口期

来源:新京报 编辑: 时间:2016-02-14 07:51

对于在外工作的人们来说,春节返乡不仅仅是与家人团聚,不少人也有趁机置业买房的计划。

对于在外工作的人们来说,春节返乡不仅仅是与家人团聚,不少人也有趁机置业买房的计划。

不论是为自己将来逃离北上广做准备,还是为父母买一套养老住房,抑或仅仅是为了投资。在大多数人心目中,有房子才有家的感觉。

而2月2日,“央妈”更是给不少家乡属于“不限购”城市的返乡置业者发了“红包”。根据最新的规定,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。返乡置业似乎又多了一个理由。

那么,返乡置业时应该注意哪些问题?我们将从南北方的楼市现状入手为您带来详尽分析。

【北方篇】

调整期也是窗口期

去年以来,一系列楼市政策相继出台。二手房营业税5改2、公积金政策改革、央行5次双降等一系列利好刺激楼市上行。不过在北方地区,楼市状况仍旧呈两极分化局面。

在京津冀区域,包括北京、天津、石家庄等在内的一二线城市楼市成交呈现量价齐增的趋势。而在库存量较高的东北和西北地区,楼市回暖速度并没有凸显。

据国家统计局数据显示,2015年,东北地区商品房销售面积7405万平方米,下降24.5%,降幅扩大0.2%;销售额4099亿元,下降19.8%。而整个西部地区,商品房销售面积33173万平方米,增长3.4%,增速回落0.4%;销售额16939亿元,增长5.0%。

同策咨询研究部总监张宏伟表示,包括沈阳、长春、大连、青岛、西安在内的二线北方城市,由于前期大量土地供应尚在消化,仍将面临库存压力。三四线城市更是如此。即使2016年仍然继续深化去库存措施,市场基本面也很难说有太大的出彩,市场仍然将处于调整期。

不过在业内看来,市场仍具上行潜力,现阶段正处于调整期的城市对于返乡置业者来说也是一个“窗口期”。

“在楼市调整期,开发商会相应推出一定优惠措施,对返乡置业者来讲,应该抓住地方政府出台去库存措施的‘窗口期’,在返乡时段内实现自己置业安家的梦想。”张宏伟表示。

北方部分城市库存概况

城市商品房存量 去库存周期

(万平方米) (月)

天津 3372.34 20.57

西安 3436.09 20.71

青岛 2870.99 20.12

长春 1700.29 18.65

呼和浩特 2855.42 92.25

威海 7251.52 342.97

大同 1244.12 56.09

运城 423.94 48.78

(来源:同策机构,截至2015年12月,去库存周期为3个月移动存销比)

■ 城市看台

天津 量价齐涨 创下新高

2015年天津楼市在诸多利好和京津冀协同发展的利好下快速上行。

据中国指数研究院数据显示,2015年天津商品住宅市场成交面积为1358.13万平方米,同比涨幅为41.97%,为近六年来同期最高值。同时,从近六年天津商品住宅成交价格走势上看,整体呈平稳上涨态势,2012年首次突破万元大关,而后的两年呈缓慢上涨态势。2015年为11548元/平米,创下新高,同比涨幅达9.43%。

在需求大批涌入市场的同时,受2014年楼市调整影响,2015年天津的土地市场供应节奏明显放缓。据统计,2015年天津经营性用地共计推出166宗,同比减少26宗,规划建筑面积为1178.98万平米,同比下降31.34%,处于近六年来的最低值。而另一方面,同期成交的地块楼面价平均为5041元/平米,同比上涨15.16%,创近六年来新高。

中国指数研究院预测,由于土地市场溢价率缓慢上升,加上竞争压力较小区域的项目适当提高售价,2016年天津商品住宅成交价格将依然保持平稳上涨态势。2016年环城四区或成为供应主力区域。同时,滨海新区受自贸区、京津一体化等带动,成交量或将继续释放。

石家庄 协同发展 推动预期

同样受益于京津冀协同发展的还有石家庄楼市。

在持续宽松的购房政策下,石家庄楼市也保持着上行的态势。据中国指数研究院的百城价格指数显示,2015年12月,河北7个样本城市除邯郸外房价全线上涨,省会石家庄房价环比上涨0.99%,样本平均价7334元/平方米,石家庄楼市全年环比上涨达4.82%。

另一方面,反映市场活跃度和成熟度的二手房市场也表现突出。来自石家庄市住房保障和房产管理局的数据显示,2015年,石家庄二手房累计成交26722套,同比增长31.35%。其中,住宅为26255套,同比增加了31.1%;非住宅共成交467套,同比上涨44.6%。

业内人士认为,在京津冀协同发展中,石家庄在交通、基础设施和公共服务等方面将率先感受到协同发展带来的初步成效,这些都将直接拉动房地产市场升值预期,进而影响房价上涨。

沈阳 开发商出招去库存

东北地区的高库存现象已不是新鲜事,作为省会城市,沈阳是其中的代表。某沈阳机构提供的数据显示,截至2015年11月,沈阳商品住宅市场的存量高达2948.76万平方米,商品住宅(不含政策性用房)可售面积消化周期高达24个月。同时,据中国指数研究院的1月百城价格指数显示,今年1月份沈阳楼市的成交均价为7137元/平方米,环比下降0.9%,同比下降2.66%。

一位熟知沈阳楼市的业内人士表示,目前沈阳聚集了大批品牌开发商,即便市场尚未回暖,大幅降价仍不是他们的首选。值得一提的是,在三环以外的库存量比较大,城区内主要板块的压力并不十分严峻。未来人们对居住的要求更加提高,市场上推出的产品也会更注重细节,并通过分期首付等方式吸引购房者出手。

面对去库存大战,沈阳楼市针对返乡人群推出了一系列的优惠活动,希望借此促进销售。根据当地媒体报道,部分楼盘的优惠力度高达18万元。

■ 小贴士

优选品牌房企项目

选择好置业的城市之后,在购房中的一些细节也应当予以重视,才能为资产的保值奠定基础。

由于自然光照和四季温差较大等因素,“南北通透、市政供暖”是居住在北方的人们选择房源的必要条件。

与此同时,要提前预选好准备考察的楼盘区域、楼盘的数量,了解楼盘的基本情况及未来区域发展的基本状况,切忌盲目跟风。下单之前一定要充分了解项目的背景以及是否五证齐全,优先选择品牌开发商的楼盘。

投资慎选高库存城市

经过一年的去库存之战,部分北方城市仍持续面临去库存难题。

专家建议,返乡置业前一定要做好功课,了解目标城市的楼市成交和库存状况。一般来说,一个城市的住宅库存消化周期一般12个月左右较为平衡,高于18个月说明供过于求,低于6个月则为供不应求。在高库存城市,楼市前景并不十分明晰,也会影响未来房屋转手变现。