房企年报扫描:规模惯性上扬 利润率持续摊薄

来源:21世纪经济报道 编辑: 时间:2016-04-04 08:59

截至3月30日发布年报的56家沪深上市房企,去年平均净利润率低至9.4%,首次下降到个位数。这在很大程度上是由成本提升所致。其中,土地成本的提高是主要因素,甚至对冲了内地低利率环境带来的融资成本下降。

截至3月30日发布年报的56家沪深上市房企,去年平均净利润率低至9.4%,首次下降到个位数。这在很大程度上是由成本提升所致。其中,土地成本的提高是主要因素,甚至对冲了内地低利率环境带来的融资成本下降。

在供应过剩、需求乏力、成本提高等因素的综合作用下,房地产业的利润水平正在进一步向制造业靠拢。

近日上市房企陆续公布2015年度业绩。尽管企20453864业倾向于凸显销售额、营业收入、利润总额等较为理想的指标,但这无法掩盖盈利能力整体下降的事实。据统计,就净利润率、净资产收益率等指标而言,去年一线房企已出现全面下滑。

这也是整个房地产行业的缩影。受益于2015年下半年市场回暖,不少一线房企的销售规模持续扩大。但供需关系逆转、成本高企、现金流压力等因素,正在不断压缩企业的利润率。据中原地产统计,截至3月30日发布年报的56家沪深上市房企,去年平均净利润率低至9.4%。

机构指出,进入2016年,虽然房企仍可借助市场向好的惯性继续扩大销售规模,但整个行业的利润水平仍在不断下降中。随着热点城市出台打压政策,市场回暖进程可能不及预期,未来房地产企业或将面临较大的去库存和资金链压力。

盈利指标黯淡

根据万科公布的年报,2015年实现销售面积2067.1万平方米,销售金额2614.7亿元,继续引领国内房企。同期,万科实现营业收入1955.5亿元,同比增长33.6%;净利润181.2亿元,同比增长15.1%;两者的增速均明显高于2014年。

但由于利润增速明显低于收入增速,万科的利润率出现下调,毛利润率由2014年的20.76%将至19.46%,净利润率由11.4%降至9.8%。中原证券指出,这是由“地价占房屋销售价格的比例上升”所致。有机构甚至认为这一指标低于预期。

受益于强化管控,压缩“三费”,万科全面摊薄的净资产收益率(ROE)达到18.09%,较2014年上升了0.23个百分点。是极少数ROE不降反升的案例。

2015年,恒大实现销售2013.4亿元,同比增长53.1%,完成上调后1800亿年度目标的111.9%。但由于采取了降价等策略,核心业务利润从121亿元跌至110亿元。受此影响,恒大的核心业务利润率为8.3%,同比下跌2.6个百分点;ROE从24.66%跌至20.51%。

经历过整合风波的融创和绿城,业绩双双受挫。融创虽然销售额有所增长,但收入总额下滑了8.2%,至230.1亿元。且由于项目交付周期等因素,毛利率低至12.4%。这属于房地产企业中罕见的低值。

绿城2015年取得收入260.47亿元,同比减少18.7%;实现毛利54.21亿元,同比减少33.3%;净利润为12.59亿元,同比减少60.8%。核心指标全面下滑。

大量布局三四线城市的碧桂园,盈利能力同样在下降。去年碧桂园实现营业收入1132.2亿元,同比增长33.9%;实现净利润97.12亿元,下降8.48%。受此影响,碧桂园的毛利率为20.2%,净利率则下降至8.6%的个位数水平。

一线房企中,龙湖的指标相对健康。去年龙湖地产合同销售额545.4亿元,同比增长11.2%;销售面积425.2万平方米,同比下降6.3%;销售单价12825元/平方米,比上年上升18.7%。

“量跌价涨”的销售模式,保证了其利润率水平。龙湖地产的毛利率由26.18%上升至28.87%;核心净利润率由13.0%上升至14.6%。同时,龙湖的资产负债率也在下降。

分析人士指出,房企业绩指标出现差异,既与企业策略有关,也可以从区域布局中找到端倪。如恒大、碧桂园大量布局三四线城市,利润水平不可避免地受到影响;龙湖、融创的布局以一二线城市为主,虽可保证利润,但要面临政策风险。

去化压力仍存

一线房企的窘境,可以看作房地产行业的缩影。中原地产统计显示,截至3月30日公布年报的沪深地产上市公司共有56家,总营收同比上涨24.77%,净利润总额上涨14.5%。但平均净利润率为9.4%,相比2014年沪深上市房企10.3%的水平,出现明显下调。

据悉,这是上市房企平均净利润率首次下降到个位数。业内专家认为,这组数据也说明,尽管房企的销售仍在惯性增长,但利润水平并未同步提升,甚至有所下降,这种“增收不增利”的现象在近几年频繁出现。预计随着更多企业公布年报,上市房企的平均净利润率将继续下调。

中原地产指出,利润率的下滑,在很大程度上是由成本提升所致。其中,土地成本的提高是主要因素,甚至对冲了内地低利率环境带来的融资成本下降。

但部分港股上市房企仍因美元升值而遭受损失。绿城就在年报中表示,在销售及行政开支中,“人民币急速贬值引起净汇兑损失大幅增加。”

虽然销售出现增长,但上市房企的去化压力仍然存在。

融创年报显示,随着今年将有约20个全新项目推盘开售,2016年全年的可售资源超过1300亿元。恒大的公告则显示,截至去年年末,恒大土地储备建筑面积达1.56亿平方米,相当于去年公司销售面积的6倍。

这些货值直接影响到房企的负债。截至去年年末,除龙湖、碧桂园的资产负债率略有下降外,其余一线房企均有所提高。其中,恒大的负债率由2014年的76.31%上涨至81.22%;融创由81.33%提升至83.19%;绿城由72.59%提升至74.63%。

分析人士指出,2016年以来,全国房地产市场处在持续升温的惯性中。虽然部分房企持乐观态度,但隐忧在于,对销售贡献较大的一线城市和核心二线城市,近期陆续出台收紧楼市政策,这很可能会影响去化进程,并进而带来资金压力。

专家指出,对于房企而言,核心盈利能力下滑、财务风险加剧是不可避免的结果。虽然很多房企在成本控制和周转速度方面颇有心得,但终究会遇到瓶颈。今年房地产企业将继续面临去库存和资金链的考验。